Immobilier sur la Côte d'Azur : ces villes où les prix résistent en 2026

Alors que le marché immobilier français traverse une période de stabilisation après plusieurs années de hausse, la Côte d'Azur fait figure d'exception. Entre Nice, Cannes, Antibes et Monaco, les prix au mètre carré continuent de défier la gravité, portés par une clientèle internationale et une offre foncière structurellement limitée.

Le littoral méditerranéen des Alpes-Maritimes reste l'un des marchés les plus résilients d'Europe. Selon les dernières données des notaires et des observatoires immobiliers, le prix moyen au mètre carré dans la région Provence-Alpes-Côte d'Azur atteint 4 165 euros pour les appartements en janvier 2026. Mais sur la bande littorale, les tarifs s'envolent bien au-delà de cette moyenne régionale.

Nice : la capitale économique confirme son attractivité

À Nice, cinquième ville de France, le marché immobilier affiche une stabilité remarquable autour de 5 800 euros le mètre carré en moyenne. « C'est l'une des rares grandes villes françaises où les valeurs n'ont pas reculé », soulignent les professionnels du secteur. Le Carré d'Or, quartier le plus prisé situé à deux pas de la Promenade des Anglais, affiche des prix pouvant atteindre 7 069 euros le mètre carré.

Plusieurs projets structurants soutiennent la valorisation du parc immobilier niçois : extension de la ligne de tramway, rénovation de quartiers historiques et développement de l'éco-vallée. Au cours des cinq dernières années, les prix ont grimpé de 21 % pour les appartements comme pour les maisons. Le Vieux-Nice et le port restent particulièrement recherchés, avec des tarifs oscillant entre 5 500 et 8 000 euros le mètre carré.

Fait notable : Nice demeure 25 à 30 % moins chère que Cannes, ce qui en fait une porte d'entrée attractive pour les investisseurs souhaitant se positionner sur la Riviera française.

Cannes et Saint-Jean-Cap-Ferrat : le luxe sans compromis

À Cannes, le prix moyen s'établit entre 6 500 et 7 000 euros le mètre carré, mais les écarts sont considérables selon les quartiers. Sur la Croisette, les appartements face à la mer se négocient entre 12 000 et 20 000 euros, voire davantage pour les biens d'exception avec vue panoramique. Dans le quartier de la Californie, secteur résidentiel prisé, comptez entre 7 000 et 10 000 euros.

Le marché cannois a certes connu une légère correction de 3 à 5 % sur les biens standards entre 2023 et 2025, mais les propriétés haut de gamme résistent grâce à une clientèle internationale fortunée, peu dépendante du crédit bancaire. Sur les biens d'exception, les prix peuvent dépasser 30 000 euros le mètre carré.

Plus à l'est, Saint-Jean-Cap-Ferrat incarne le summum du prestige immobilier azuréen. Cette presqu'île de seulement 2,5 km² abrite certains des biens les plus chers au monde. Avec Beaulieu-sur-Mer et Villefranche-sur-Mer, elle forme le fameux « Triangle d'Or », zone réputée pour ses paysages idylliques et son cadre naturel exceptionnel entre Nice et Monaco.

À Antibes, autre perle du littoral, les appartements affichent un prix moyen de 4 915 euros le mètre carré, tandis que les maisons atteignent 6 825 euros. La ville séduit par son cadre de vie entre mer et montagnes, son climat ensoleillé et son riche patrimoine historique.

Quant à Monaco, la Principauté conserve son statut de marché le plus cher au monde avec un prix moyen avoisinant 52 000 euros le mètre carré. Dans le quartier du Larvotto, les tarifs peuvent grimper jusqu'à 97 563 euros. Cette solidité repose sur une contrainte foncière extrême, une attractivité fiscale inégalée et un prestige international qui ne se dément pas.

Pour les investisseurs, la Côte d'Azur offre des rendements locatifs compris entre 3,5 et 4,5 % sur le littoral, portés par une demande touristique soutenue. À Nice comme à Cannes, le loyer moyen atteint 22 euros le mètre carré, en hausse de 14 % sur un an. Une tendance qui devrait se poursuivre, même si la réglementation sur les locations de type Airbnb se durcit progressivement dans la région.