Crédit immobilier : la clause qui permet de garder un taux à 1 % en 2026

Signé en 2021 à 1,10 % sur vingt ans, un crédit immobilier vaut aujourd'hui beaucoup plus que son capital restant dû. Une clause discrète, souvent glissée dans les dernières pages de l'offre de prêt, permet pourtant de le conserver lors d'un déménagement ou d'un nouvel achat. Elle s'appelle la clause de transférabilité, parfois confondue avec la portabilité, et elle reste largement ignorée des emprunteurs comme de certains conseillers bancaires.

Le principe est simple sur le papier. Quand un propriétaire vend son bien pour en acheter un autre, il doit normalement solder son prêt en cours et en souscrire un nouveau, aux conditions du marché du moment. Avec la clause de transférabilité, il peut au contraire conserver son taux, sa durée restante et son assurance, à condition que le nouveau bien serve de garantie équivalente à la banque. Le crédit change simplement d'adresse, sans changer de conditions.

La confusion avec la portabilité vient du vocabulaire flou employé par certains établissements. En théorie, la portabilité attache l'avantage à l'emprunteur, qui peut l'emporter avec lui d'un bien à l'autre. La transférabilité, elle, attache le prêt au bien : un acquéreur peut alors reprendre le crédit existant du vendeur, taux compris, ce qui rend le logement plus attractif si les taux ont grimpé entre-temps. Dans les deux cas, l'idée reste la même: préserver un taux devenu introuvable sur le marché.

Une clause facultative que les banques n'aiment pas rappeler

Rien n'oblige un établissement bancaire à inclure cette clause dans une offre de prêt. Elle figure surtout dans les contrats signés il y a quelques années, période où la concurrence entre banques poussait certaines à l'ajouter comme argument commercial. « La clause existe souvent sans que le client l'ait remarquée au moment de la signature, tout simplement parce qu'elle ne coûte rien à la banque tant qu'elle n'est pas activée », résume un courtier interrogé par la presse spécialisée. Ce silence explique en partie pourquoi si peu de propriétaires y pensent au moment de revendre.

Activer la clause ne se fait pas non plus sans condition. Le nouveau bien doit généralement afficher une valeur au moins égale au capital restant dû, et son usage doit rester comparable à celui du logement initial, résidence principale pour résidence principale par exemple. La banque conserve aussi un droit de regard sur le dossier: elle réexamine la solvabilité de l'emprunteur, la qualité de la garantie et peut, in fine, refuser le transfert si la situation a changé depuis la signature initiale.

Le timing joue un rôle tout aussi déterminant. Pour que l'opération fonctionne, la vente de l'ancien bien et l'achat du nouveau doivent être coordonnés, souvent via un acte notarié unique ou des délais très resserrés entre les deux transactions. Un simple décalage de quelques semaines peut suffire à faire échouer le montage, obligeant l'emprunteur à repasser par un crédit classique aux taux du jour.

Un écart de taux qui pèse lourd sur le budget

Le contexte de 2026 rend la clause particulièrement précieuse. Les taux moyens sur vingt ans tournent autour de 3,4 %, contre 3,3 % en février selon les courtiers, une remontée liée en partie à la tension sur les taux d'emprunt de l'État français. Pour un emprunteur qui avait signé à 1,10 % ou 1,20 % entre 2020 et 2021, l'écart dépasse aujourd'hui deux points de pourcentage, ce qui peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros d'intérêts économisés sur la durée totale du prêt.

Sur un capital restant dû de 200 000 euros transféré avec quinze ans à courir, la différence entre un taux à 1,2 % et un taux à 3,4 % se chiffre en général entre 30 000 et 45 000 euros d'intérêts, assurance comprise. C'est cette mécanique qui pousse de plus en plus de courtiers à interroger systématiquement leurs clients sur l'existence de la clause avant d'envisager un rachat de crédit classique. Certains réseaux, comme le Crédit Agricole, la Caisse d'Épargne ou La Banque Postale, sont réputés plus ouverts que d'autres à ce type de transfert, même si les pratiques varient fortement d'une agence à l'autre.

Pour savoir si son contrat comporte cette clause, il suffit en théorie de relire l'offre de prêt initiale ou de demander confirmation écrite à sa banque. En pratique, les courtiers recommandent d'anticiper la démarche plusieurs mois avant tout projet de vente, le temps de réunir les justificatifs et de vérifier que le futur achat correspond aux critères exigés. Faute de quoi, l'emprunteur risque de découvrir la clause trop tard, une fois le nouveau bien déjà signé aux conditions du marché.

La remontée récente des taux, détaillée dans notre article sur la hausse des taux qui grignote un mètre carré aux acheteurs, rend la question d'autant plus sensible pour les ménages qui avaient emprunté avant 2022. Les courtiers notent par ailleurs que l'écart entre bons et mauvais profils continue de se creuser, ce qui accentue l'intérêt de tout dispositif permettant de conserver des conditions obtenues quand le crédit coûtait presque rien.

Reste que la clause de transférabilité n'a rien d'un droit acquis. Elle dépend entièrement de ce qui a été négocié au moment de la signature du prêt, et aucune loi n'oblige aujourd'hui les banques à la proposer systématiquement. Une proposition en ce sens avait circulé ces dernières années sans aboutir, laissant la décision à la seule discrétion des établissements prêteurs. En attendant une éventuelle évolution réglementaire, les emprunteurs qui ont eu la chance de la voir inscrite dans leur contrat ont, eux, tout intérêt à s'en souvenir avant de signer leur prochain achat.