Vente de maison : trois règles fiscales pour transmettre sans trop d'impôts
Vous vendez votre maison et souhaitez aider vos enfants à se loger ? La loi de finances 2025 offre une opportunité exceptionnelle : jusqu'au 31 décembre 2026, les dons d'argent destinés à l'achat immobilier bénéficient d'exonérations fiscales cumulables. Trois dispositifs permettent de transmettre jusqu'à 231 865 euros par enfant sans payer de droits de donation.
La transmission de patrimoine immobilier aux enfants constitue une préoccupation majeure des familles françaises. Avec la hausse des prix de l'immobilier, de nombreux parents cherchent à aider leurs descendants à devenir propriétaires. La législation fiscale actuelle offre des solutions particulièrement avantageuses, à condition de les utiliser avant la fin 2026.
Le nouvel abattement exceptionnel de 100 000 euros
Depuis le 15 février 2025, un dispositif temporaire permet aux parents de donner jusqu'à 100 000 euros par enfant, totalement exonérés de droits de donation. Cette mesure, issue de la loi de finances pour 2025, vise à soutenir l'accès au logement des jeunes générations. « L'argent doit être utilisé dans les six mois suivant le versement », précise l'administration fiscale.
Les fonds doivent servir à l'acquisition d'un logement neuf ou en VEFA, ou au financement de travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov'. Le bien doit ensuite être conservé pendant cinq ans comme résidence principale du donataire ou d'un locataire. Chaque enfant peut recevoir jusqu'à 300 000 euros au total de plusieurs donateurs.
Ce dispositif s'adresse aux enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants, et même aux neveux et nièces en l'absence de descendance. Contrairement au don Sarkozy, aucune condition d'âge n'est imposée au donateur. L'épargne logement traditionnelle ne suffit plus à financer un achat, cette aide familiale devient donc essentielle.
Les deux abattements de droit commun à cumuler
En parallèle de cette exonération exceptionnelle, deux autres dispositifs restent applicables. L'abattement classique de 100 000 euros permet à chaque parent de donner cette somme à chaque enfant tous les quinze ans, sans droits de donation. Un couple peut ainsi transmettre 200 000 euros à un seul enfant.
Le « don Sarkozy », prévu à l'article 790 G du Code général des impôts, autorise un don familial de sommes d'argent plafonné à 31 865 euros par donateur. Cette exonération est renouvelable tous les quinze ans, mais impose que le donateur ait moins de 80 ans et le donataire soit majeur. Ces trois dispositifs sont entièrement cumulables.
En pratique, un parent peut donc transmettre à son enfant : 100 000 euros via l'abattement classique, 100 000 euros via le nouvel abattement temporaire, et 31 865 euros via le don Sarkozy. Soit un total de 231 865 euros totalement exonérés de droits. Pour un couple, ce montant double : 463 730 euros peuvent être transmis à un seul enfant.
Attention toutefois aux formalités obligatoires. Depuis le 1er janvier 2026, la déclaration des dons familiaux doit impérativement s'effectuer en ligne sur impots.gouv.fr. Cette déclaration doit intervenir dans le mois suivant le versement. Le non-respect de ces obligations peut entraîner la perte du bénéfice des exonérations. Investir dans l'immobilier reste une stratégie patrimoniale à analyser avec prudence.
Pour optimiser cette transmission, les notaires recommandent d'anticiper et de fractionner les versements. La somme de 100 000 euros de l'abattement temporaire peut être versée en plusieurs fois, tant que le total n'excède pas le plafond et que le dernier versement intervient avant le 31 décembre 2026. Une opportunité fiscale à saisir rapidement.