Airbnb et copropriété : ce qui est obligatoire et ce qui ne l'est pas en 2025

La loi Le Meur, promulguée le 19 novembre 2024, bouleverse les règles de la location saisonnière en France. Pour les copropriétaires souhaitant louer leur bien sur Airbnb, le cadre juridique se durcit considérablement. Entre obligations nouvelles et exceptions méconnues, voici ce qui change vraiment en 2025.

Depuis le 1er janvier 2025, les copropriétés disposent d'un levier inédit pour encadrer les locations touristiques. Dans les immeubles où les activités commerciales sont déjà interdites par le règlement, une simple majorité des deux tiers des voix suffit désormais pour prohiber les meublés de tourisme. Auparavant, cette décision nécessitait l'unanimité des copropriétaires, rendant toute modification quasi impossible.

Cette évolution majeure ne s'applique toutefois pas partout. Dans les immeubles mixtes autorisant déjà des activités commerciales, l'unanimité reste requise. Une nuance cruciale que de nombreux propriétaires ignorent encore.

Les nouvelles obligations des propriétaires

Tout copropriétaire souhaitant exercer une activité de location meublée de tourisme doit désormais en informer son syndic dès l'obtention du numéro d'enregistrement en mairie. Cette déclaration est obligatoire et le syndic doit inscrire le sujet à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

L'enregistrement auprès de la mairie devient par ailleurs universel. D'ici le 20 mai 2026, toutes les locations touristiques devront disposer d'un numéro d'enregistrement, qu'il s'agisse de la résidence principale ou d'un bien secondaire. Ce numéro devra figurer sur toutes les annonces publiées sur les plateformes.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) constitue une autre obligation majeure. Les nouveaux meublés en zones tendues doivent afficher une classe E minimum depuis novembre 2024. D'ici 2034, tous les meublés touristiques devront atteindre la classe D. Les passoires thermiques classées F ou G se verront progressivement exclues du marché locatif saisonnier.

Ce qui n'est pas obligatoire

Certaines situations échappent cependant à ces contraintes. Les résidences principales louées moins de 120 jours par an sont exonérées de l'obligation DPE. Les propriétaires des départements et régions d'Outre-mer bénéficient également d'une exemption.

Concernant la durée de location, le plafond national reste fixé à 120 jours par an pour une résidence principale. Les communes peuvent toutefois l'abaisser à 90 jours, comme Paris l'a fait début 2025. Le dépassement expose à une amende pouvant atteindre 15 000 euros.

Sur le plan fiscal, la « niche Airbnb » devient moins attractive. Pour les meublés classés, l'abattement du régime micro-BIC passe de 71 % à 50 % dans la limite de 77 700 euros de revenus annuels. Pour les meublés non classés, il chute de 50 % à 30 % avec un plafond réduit à 15 000 euros.

Les copropriétaires contrevenant au règlement de copropriété ou aux lois locales s'exposent à des poursuites judiciaires du syndic ou des autres copropriétaires. Les sanctions incluent des amendes, l'obligation de cesser l'activité illégale et des demandes de dommages-intérêts pour les nuisances causées aux voisins.

Avant de se lancer dans la location saisonnière, il est donc impératif de consulter le règlement de copropriété et de vérifier les règles applicables dans sa commune. Le cadre juridique, désormais plus contraignant, impose une vigilance accrue aux propriétaires tentés par l'aventure Airbnb.